Банкрот

Застройщики-банкроты любят демпинговать

Posted by

Представляем экспертный материал, который будет полезен для дольщиков «Лидер Групп» и тех, кто собирается ими стать. В частности в нём указывается, что одним из самых частых признаков близкого банкротства компании является одновременный запуск нескольких проектов и корпусов, динамика строительства на которых практически отсутствует. Ничего не напоминает? Например «Лобню сити», первые два корпуса которой не могут сдать уже два года, но зато стартовала продажа в ещё пяти «строящихся» зданиях этого проекта. Или ЖК «Лидер Парк», где дольщики первого корпуса уже более двух лет не могут получить ключи от квартир, но вместо того чтобы завершать начатое застройщик приступает к возведению новых корпусов. Но «главный признак отчаяния девелопера ― это, конечно, демпинг. Если застройщик предлагает цены, которые намного ниже, чем в конкурирующих проектах, ― скорее всего, он уже начал строить своего рода финансовую пирамиду», ― говорит эксперт. Буквально вчера «Лидер Групп» объявила о снижении ипотечных ставок и «супер скидках» на и без того дешевые квартиры. Совпадение? Вряд ли.


Суперскидки от "Лидер Групп"

Лучший способ лечения болезни, как известно, ее профилактика. И данная сентенция прекрасно оправдывает себя не только в медицинской, но и в экономической сфере.

Чтобы не мучиться вопросом «Что делать, если застройщик стал банкротом?», портал «Постфактум» настоятельно рекомендует своим читателям перед покупкой жилья в новостройке изучить тактику поведения строительной компании. Какие «звоночки» свидетельствуют о шатком положении застройщика на рынке, рассказывает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

― Евгения, какие источники информации в первую очередь следует изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика?

― На мой взгляд, самый ценный источник ― это проектная декларация, которая обычно публикуется на официальном сайте проекта или застройщика. Электронная версия должна представлять собой скан-копию с печатью и подписью ответственного лица. Но даже если проектной декларации нет в открытом доступе, вы имеете полное право затребовать ее напрямую в офисе компании. Внимательно проверяйте документ на соответствие положениям статей 20 и 21 214-ФЗ — «Информация о застройщике» и «Информация о проекте строительства» соответственно. Статья 20 гласит, что в проектной декларации указывается информация о застройщике: наименование, виды лицензируемой деятельности и номера лицензий, реализованные проекты за последние 3 года, текущее финансовое состояние, отчет о пройденных аудиторских проверках и т. п. Статья 21 предписывает предоставлять сведения об объекте, правах на земельный участок (собственность или аренда), сроках, рисках, подрядчике и т.д. В проектной декларации в обязательном порядке указывается полная стоимость проекта, статьи расходов.

В то же время не следует пренебрегать данными из других источников. К примеру, банки, прежде чем предлагать ипотечные программы в рамках какого-либо комплекса, проводят собственную проверку и застройщика, и его проекта. Если такой due diligence завершается успешно, то проект получает аккредитацию от банка. Соответственно, ненадежные застройщики со слабыми проектами такую процедуру не проходят. Полный список аккредитованных проектов можно посмотреть на официальных сайтах крупнейших банков. Если у застройщика мало или вовсе нет проектов, аккредитованных самыми авторитетными банками, то, скорее всего, он ненадежный.

― Существуют ли какие-то особенности при продаже объектов, по которым можно судить, что в делах компании не все хорошо? Например, характерное поведение менеджеров по продажам?

― Конечно, проблемы компании не отражаются на лицах менеджеров по продажам ― это специально обученные люди, которые знают, как отвечать на любые вопросы. Поэтому лучше всего требовать у них конкретные документы и детальную информацию о ходе реализации проекта. Если менеджер неохотно делится этими сведениями, то у вас есть повод задуматься.

Часто знаком о плохом состоянии застройщика служит тот факт, когда одновременно в продажу запускается несколько проектов или корпусов в рамках одного проекта, при этом динамики строительства практически нет. Это, как правило, свидетельствует о том, что застройщик находится в кризисе и не может собрать достаточно средств для реализации выведенных на рынок объемов.

Если же вы уже приобрели квартиру и у вас появились сомнения в состоятельности застройщика, можно объединиться с другими дольщиками и написать официальный запрос девелоперу о статусе строительства объекта. Возможно, в кризисной ситуации девелопер будет пытаться скрыть правду, однако он обязан ответить на обращение клиентов, и этот письменный документ можно, что называется, «подшить к делу» в случае суда.

― Анализируя опыт банкротов ― застройщиков в 2016 году, можно ли заметить специфические сигналы по ценообразовательной политике?

― Главный признак отчаяния девелопера ― это, конечно, демпинг. Если застройщик предлагает цены, которые намного ниже, чем в конкурирующих проектах, ― скорее всего, он уже начал строить своего рода финансовую пирамиду. То есть девелопер пытается заманить выгодным предложение большое число клиентов и как можно быстрее реализовать все лоты в проекте, хотя полностью продажа квартир по таким ценам может не окупить затрат.

― А есть ли какие-то «телодвижения» застройщика, которые можно ошибочно расценить, как признак близкого краха, а на самом деле они таковыми не являются?

― Иногда изменения в архитектурной концепции трактуются покупателями как знак проблем: у девелопера кончаются деньги и он начинает экономить на деталях проекта. К примеру, застройщик отказывается от лоджий в новостройках, якобы с целью сокращения расходов на остекление помещений. На самом же деле застройщик может таким образом расширить жилые площади квартир и сделать их более привлекательными для покупателя.

Источник: сайт компании Ikon Development